Esta página explica cuánto cuesta un préstamo con garantía hipotecaria de capital privado: rangos orientativos de mercado de tipos de interés, comisiones y costes asociados (tasación, notaría, registro) por banda LTV. Estas cifras no constituyen una oferta de Prestamus: la oferta firme y vinculante la entrega como FEIN el intermediario o prestamista inscrito que gestione tu operación, conforme al artículo 14 de la Ley 5/2019.
Cómo se decide tu coste: la banda LTV
El coste financiero de tu préstamo (TIN y TAE) depende casi por completo de una variable: el LTV (loan-to-value). Es el cociente entre el importe del préstamo que pides y el valor de tasación de tu vivienda, descontadas las cargas previas.
Si tu vivienda tasa en 200.000 € y pides 60.000 €, tu LTV es del 30 %. Si pides 90.000 € sobre la misma vivienda, tu LTV es del 45 %. A menor LTV, menor riesgo, menor TIN. A mayor LTV, mayor riesgo, mayor TIN.
Trabajamos en cinco bandas que reflejan el riesgo y el coste financiero de la operación. Por encima del 50 % de LTV no se firma: el riesgo deja de ser razonable para el cliente.
Si tienes hipoteca pendiente, se descuenta del valor
Si tu vivienda tasa en 280.000 € y aún debes 90.000 € al banco por una hipoteca anterior, el LTV se calcula sobre el valor libre (190.000 €). Sobre esa cifra aplicamos las bandas de la tabla siguiente.
Cuadro de tipos por banda LTV
Tabla orientativa vigente para el trimestre actual. La oferta firme depende del estudio que haga la entidad inscrita: tipo de inmueble, situación crediticia, plazo solicitado y prestamista regulado al que se asigna la operación.
| Banda LTV | TIN | TAE | Cuota ejemplo* | Plazo a firma | Viabilidad |
|---|---|---|---|---|---|
| ≤ 30 % | 10,95 % | 14,8 % | 662 €/mes | 8–10 días | Alta |
| 30 – 35 % | 11,25 % | 15,2 % | 673 €/mes | 8–12 días | Alta |
| 35 – 40 % | 11,75 % | 15,8 % | 692 €/mes | 10–14 días | Media |
| 40 – 45 % | 12,25 % | 16,4 % | 710 €/mes | 10–15 días | Media |
| 45 – 50 % | 12,95 % | 17,3 % | 737 €/mes | 12–15 días | Baja |
| > 50 % | No se estudia. Riesgo desproporcionado para el cliente. | ||||
* Cuota de ejemplo para una liquidez de 50.000 € a 15 años. El préstamo total es de 58.400 €: incluye la apertura y gestión de la operación (7.500 €), la tasación (500 €) y el seguro (400 €), financiados dentro del préstamo.
El TIN refleja el coste financiero del préstamo. La TAE está calculada por TIR sobre la liquidez neta que recibes e incluye todos los costes iniciales financiados: es el coste anual real de la operación, la misma cifra que verás en la FEIN. La cuota mensual se calcula con sistema francés (cuota fija cada mes) sobre el total del préstamo.
Dónde acaba esta tabla y dónde empieza tu número
Lo que ves aquí son rangos de mercado, publicados para que puedas comparar antes de hablar con nadie. No son una oferta y no se aplican automáticamente a tu caso.
Tu número exacto sale del estudio y te llega por escrito en la FEIN, que emite el intermediario o prestamista inscrito. Hasta ese documento, cualquier cifra —esta tabla, la calculadora o lo que te digan por teléfono— es orientativa. Si preguntas por estos rangos, se te confirman; lo que nadie puede decirte antes del estudio es cuál te tocaría a ti.
Costes iniciales: se financian dentro del préstamo
Una operación de capital privado tiene cuatro costes iniciales. En Prestamus no los pagas de tu bolsillo: se suman al capital del préstamo y se devuelven dentro de la cuota mensual. Tú recibes la liquidez completa que pediste.
| Concepto | Importe | Quién lo cobra |
|---|---|---|
| Apertura y gestión de la operación | 15 % de la liquidez (mín. 4000 €) | La entidad que estudia, formaliza y firma |
| Tasación | 500 € – 700 € según importe | Sociedad de tasación homologada. El informe queda a tu nombre |
| Seguro | 400 € – 700 € según importe | La aseguradora. Continente del inmueble, primer año |
| Notaría y registro | 0,3 % – 0,6 % del importe | Arancel oficial. Notario y registrador |
Ejemplo con 50.000 € de liquidez: apertura y gestión 7.500 € + tasación 500 € + seguro 400 € = 8.400 € de costes iniciales. El préstamo se constituye por 58.400 € y en tu cuenta se ingresan los 50.000 € íntegros. La cuota y los intereses se calculan sobre el total del préstamo; por eso publicamos la TAE calculada sobre la liquidez neta, que ya lo recoge todo.
Es el mismo desglose que verás en la propuesta de financiación por escrito y en la FEIN: sin partidas nuevas entre la web y la firma.
Comisión de amortización anticipada
La Ley 5/2019 limita la comisión por amortización anticipada. En préstamos a tipo fijo: máximo 2 % los primeros 10 años y 1,5 % a partir del año 10. La cifra exacta queda fijada por escrito en la oferta firme.
Tasación
La tasación es un informe técnico independiente que valora tu vivienda. La realiza un tasador homologado que tú eliges (o sugerimos uno si no tienes preferencia). El informe se entrega por escrito y queda inscrito durante 6 meses para uso del cliente.
Costes orientativos según tipo de inmueble:
| Tipo de inmueble | Tasación orientativa |
|---|---|
| Vivienda habitual o segunda residencia | 300 € – 500 € |
| Local comercial, garaje o trastero | 350 € – 600 € |
| Nave industrial o suelo urbano | 500 € – 700 € |
| Finca rústica o suelo no urbanizable | 500 € – 900 € |
Si finalmente no firmas, la tasación queda contigo
Si la operación se firma, la tasación va financiada dentro del préstamo, como el resto de costes iniciales. Si no llega a firmarse, la factura del tasador corre por cuenta del cliente, pero el informe queda a tu nombre y lo conservas durante 6 meses para usarlo con quien quieras (otra entidad, otra operación, comprobación de valor).
Costes notariales y de registro
La constitución de un préstamo con garantía hipotecaria genera costes adicionales asociados a la formalización notarial y al Registro de la Propiedad. Estos costes corren por cuenta del solicitante salvo pacto distinto en la operación concreta.
Notaría
Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial. Para un préstamo con garantía hipotecaria, el coste total se sitúa habitualmente entre el 0,3 % y el 0,6 % del importe, con un mínimo de unos 600 €. Incluye la escritura del préstamo, el acta previa obligatoria y la inscripción telemática.
Registro de la Propiedad
Tarifa también regulada. Suele oscilar entre el 0,2 % y el 0,4 % del importe, con mínimo de 200 €. Incluye la inscripción de la garantía hipotecaria a favor del prestamista.
Gestoría (opcional)
Si quieres delegar la coordinación de notaría, registro y trámites administrativos, hay gestorías que cobran entre 250 € y 500 € por la gestión completa. No es obligatoria; puedes hacerlo tú mismo o con tu abogado.
Resumen de costes asociados
Para un préstamo de 80.000 €, los gastos de notaría, registro y gestoría opcional suelen sumar entre 1.000 € y 1.500 € y corren por cuenta del solicitante. La apertura y gestión, la tasación y el seguro van financiados dentro del préstamo.
Ejemplos de cuota mensual
Cuotas orientativas calculadas con sistema francés sobre el préstamo total (liquidez + costes iniciales financiados), con TIN medio del cuadro (11,75 %, banda 35–40 %). La TAE está calculada por TIR sobre la liquidez que recibes, con todos los costes incluidos.
| Liquidez para ti | Préstamo total* | 5 años (60 meses) | 10 años (120 meses) | 15 años (180 meses) | TAE (a 15 años) |
|---|---|---|---|---|---|
| 30.000 € | 35.400 € | 783 €/mes | 503 €/mes | 419 €/mes | 16,0 % |
| 50.000 € | 58.400 € | 1.292 €/mes | 829 €/mes | 692 €/mes | 15,8 % |
| 80.000 € | 92.900 € | 2.055 €/mes | 1.319 €/mes | 1.100 €/mes | 15,7 % |
| 100.000 € | 116.400 € | 2.575 €/mes | 1.653 €/mes | 1.378 €/mes | 15,7 % |
| 150.000 € | 173.900 € | 3.846 €/mes | 2.470 €/mes | 2.059 €/mes | 15,6 % |
| 200.000 € | 231.400 € | 5.118 €/mes | 3.287 €/mes | 2.740 €/mes | 15,6 % |
| 300.000 € | 346.400 € | 7.662 €/mes | 4.920 €/mes | 4.102 €/mes | 15,5 % |
* El préstamo total incluye la apertura y gestión de la operación (15 %, mín. 4000 €), la tasación y el seguro, financiados dentro del préstamo. En tu cuenta se ingresa la liquidez íntegra de la primera columna.
Para una cifra calculada con tu importe, plazo y valor de inmueble exactos, usa la calculadora del hero de cualquiera de las páginas de préstamo. La franja media (préstamo de 30.000 €) tiene además su página dedicada con perfil del cliente típico, tabla de cuotas extendida y caso real.
Cómo se entrega la oferta firme (FEIN)
Las cifras de esta página son orientativas. La oferta firme y vinculante se entrega como FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) personalizada para tu operación, conforme al artículo 14 de la Ley 5/2019 (LCCI).
La FEIN incluye:
- Importe nominal del préstamo, plazo y modalidad de tipo de interés
- TIN y TAE definitivos para tu operación concreta
- Comisiones aplicables (apertura, amortización anticipada, etc.)
- Cuadro de amortización mes a mes
- Coste total a devolver
- Reembolso anticipado: condiciones y comisiones
- Datos del prestamista regulado y de las partes intervinientes
Junto a la FEIN se entregan también la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y el proyecto de contrato de préstamo. Tienes mínimo 10 días naturales para revisar todos los documentos antes de la firma definitiva en notaría — es protección legal al cliente.
Comparativa con banca tradicional
Mismas variables económicas, dos modelos distintos. La columna izquierda describe cómo trabajamos. La columna derecha describe la práctica habitual del banco tradicional para que la diferencia sea explícita.
| Variable | Capital privado (Prestamus) | Banca tradicional |
|---|---|---|
| Tiempo a firma | 8–15 días naturales | 30–90 días |
| Decisión sobre | Garantía y LTV resultante | Nómina, scoring y CIRBE |
| Marca en ASNEF / RAI | Caso a caso, no descarta | Bloqueante automático |
| Productos vinculados | Cero. Si rechazas, el TIN no sube | Nómina, seguros, tarjetas habituales |
| Tipo de inmueble aceptado | Vivienda, local, nave, suelo, garaje | Vivienda habitual y poco más |
| Tasación | Independiente. Queda contigo si no firmas | Interna del banco. No se entrega al cliente |
| TIN típico | 10,95 % – 12,95 % según banda LTV | 3 % – 6 % en hipoteca estándar |
| Acta previa notarial | Obligatoria antes de firmar (Ley 5/2019) | Obligatoria antes de firmar (Ley 5/2019) |
| Liberación del dinero | Íntegro al firmar (excepto autopromotor por hitos) | Por certificaciones de obra (autopromotor) |
El TIN del capital privado es más alto porque el riesgo asumido por el prestamista y los plazos cortos de resolución son distintos. No es un producto pensado para sustituir una hipoteca larga del banco. Tiene sentido cuando el banco no entra (ASNEF, irregularidad, urgencia) o cuando hay un calendario que la banca tradicional no puede cumplir.
Lo que aquí no encaja
Decir lo que no hacemos filtra expectativas y ahorra al cliente una llamada inútil.
Préstamos sin garantía hipotecaria
Si no hay un inmueble del solicitante respaldando la operación, no entramos. No trabajamos préstamos personales, al consumo ni microcréditos. Para esos productos, el banco tradicional o las financieras especializadas son la vía correcta.
Operaciones con empresas o autónomos persona jurídica
Sí las trabajamos — tienen su propia área en préstamos para empresas — con garantía inmobiliaria: nave industrial, local comercial, oficina, suelo o vivienda no habitual. El marco legal es distinto al de particulares — a las operaciones de empresa no les aplica la LCCI de consumidores, así que los plazos suelen ser incluso más ágiles — y las condiciones se presentan en oferta mercantil específica, no con la FIPRE de consumo. Indícalo al pedir el estudio. Si eres autónomo persona física que pignora un inmueble propio, tu página es préstamos para autónomos.
Importes fuera del rango del producto
Por debajo de 15.000 € no compensa el coste fijo de notaría, tasación y gestoría para el cliente. No hay límite máximo fijo: el tope de cada operación es el porcentaje aplicable sobre el valor de tasación del inmueble. Operaciones grandes (300.000 € o más) se estudian igual, caso a caso. Si tu importe está fuera, te lo decimos en la primera llamada.
Operaciones con LTV superior al 50 %
Por encima del 50 % de LTV el riesgo deja de ser razonable para el cliente. Si alguien te ofrece más LTV con la misma vivienda, suele ser comisión opaca u operación de altísimo riesgo. Preferimos decir que no a comprometer una operación que no entendemos.
Ejemplo representativo
Préstamo con garantía hipotecaria sobre inmueble, a tipo fijo, con sistema de amortización francés (cuota constante). Cifras orientativas de mercado: no constituyen una oferta. La oferta vinculante la entrega la entidad inscrita en la FEIN, con al menos 10 días naturales antes de la firma.
- Liquidez entregada
- 50.000 €
- Importe total del préstamo
- 58.400 €
- TIN fijo
- 11,75 %
- TAE
- 15,8 %
- Duración
- 180 meses
- Número de cuotas
- 180
- Cuota mensual
- 691,53 €
- Importe total adeudado
- 124.475,89 €
El importe total del préstamo incluye la apertura y gestión de la operación (7500 €, el 15 % de la liquidez), la tasación (500 €) y el seguro (400 €), financiados dentro del préstamo. Los cobra la entidad que estudia y formaliza la operación, no Prestamus. La TAE se calcula por TIR sobre la liquidez neta recibida. Notaría y registro corren por cuenta del solicitante. Desglose completo en qué cuesta la operación.