Qué documentación precontractual debe entregarte la entidad inscrita que estudie tu operación, qué debe contener y con cuánta antelación, conforme a la Ley 5/2019. Prestamus no concede préstamos ni emite ofertas: los rangos publicados son referencias de mercado, no una oferta.
Naturaleza y alcance de esta página
El artículo 9 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), obliga a los prestamistas y a los intermediarios de crédito inscritos a poner a disposición del público, de forma permanente, fácil y gratuita, la información general sobre los contratos de crédito inmobiliario que ofrecen. Es la llamada FIPRE.
Esta página explica qué es esa documentación, quién debe entregártela, con cuánta antelación y qué debe contener, junto con los rangos de mercado habituales en el capital privado. Sirve para que llegues a la mesa sabiendo qué exigir.
Esto no es una oferta, ni la FIPRE de tu operación
Prestamus no concede préstamos ni emite ofertas: informa y traslada las solicitudes a intermediarios de crédito y prestamistas inscritos. La FIPRE de tu operación, con los datos identificativos y las condiciones concretas, te la entrega esa entidad inscrita.
La oferta vinculante personalizada llega después, en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) junto con la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con un mínimo de 10 días naturales antes de la firma. Hasta ese momento, ningún rango publicado aquí constituye oferta firme.
Quién interviene en tu operación
Comprueba siempre el registro
Quien te presente la oferta y la documentación precontractual debe estar inscrito. El Banco de España publica el registro de intermediarios de crédito inmobiliario y de prestamistas inmobiliarios, y la consulta es gratuita. Si alguien no puede darte su número de inscripción, no sigas.
Referencias de mercado del capital privado
Rangos orientativos, no una oferta
Todo lo que sigue son referencias del mercado de capital privado a la fecha de actualización de esta página, publicadas para que puedas comparar. No constituyen una oferta de Prestamus ni comprometen a ninguna entidad: las condiciones reales de tu operación constan en la FEIN que emite la entidad inscrita.
Tipo de crédito
Préstamo con garantía hipotecaria de capital privado para particulares (persona física residente en España), destinado a usos personales del solicitante: liquidez, reunificación de deudas, segunda hipoteca, autopromoción de vivienda propia, préstamo puente y otros usos no comerciales. Es el tipo de operación sobre el que informa este sitio; la concede un prestamista inscrito.
Operaciones de empresas y personas jurídicas: quedan fuera del ámbito de la Ley 5/2019 (LCCI), que es una norma de protección al consumidor. Las condiciones de una operación de empresa se entregan en oferta mercantil específica antes de la firma.
Importe y plazo
Tipo de interés y bandas LTV
El TIN orientativo (tipo nominal anual) varía según la banda LTV (loan-to-value: cociente entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble, descontadas las cargas previas). Cuanto menor el LTV, menor el TIN aplicado.
| Banda LTV | TIN orientativo | TAE estimada | Apertura y gestión | Plazo a firma | Banda |
|---|---|---|---|---|---|
| ≤ 30 % | 10,95 % | 14,8 % | 15,0 % | 8-10 días | Verde |
| 30 % – 35 % | 11,25 % | 15,2 % | 15,0 % | 8-12 días | Verde |
| 35 % – 40 % | 11,75 % | 15,8 % | 15,0 % | 10-14 días | Ámbar |
| 40 % – 45 % | 12,25 % | 16,4 % | 15,0 % | 10-15 días | Ámbar |
| 45 % – 50 % | 12,95 % | 17,3 % | 15,0 % | 12-15 días | Naranja |
| > 50 % | No se firma. El riesgo deja de ser razonable para el cliente. | ||||
La TAE estimada de la tabla está calculada por TIR sobre la liquidez neta que recibe el cliente e incluye el TIN, la apertura y gestión de la operación, la tasación y el seguro financiados dentro del préstamo (ejemplo de referencia: 50.000 € de liquidez a 180 meses). La TAE refleja el coste anual real del crédito y es el indicador que la Ley 5/2019 obliga a destacar en la información precontractual personalizada (FEIN).
Ejemplo de cálculo (no es una oferta). Liquidez entregada 50.000 €. Importe total del préstamo 58.400 €, que incluye 7.500 € de apertura y gestión de la operación, 500 € de tasación y 400 € de seguro, financiados dentro del préstamo. Plazo 180 meses. TIN fijo 11,75 %. TAE 15,8 %. Cuota mensual 691,53 €. Importe total adeudado 124.475,89 €. Sistema de amortización francés.
Garantías exigidas
Comisiones aplicables
| Concepto | Importe orientativo | Topes legales aplicables |
|---|---|---|
| Apertura y gestión de la operación | 15,0 % de la liquidez (mín. 4.000 €), financiada dentro del préstamo. La cobra la entidad que estudia y formaliza la operación, no Prestamus | Sin tope legal específico (debe constar en FEIN) |
| Tasación | 500 € – 700 € según importe, a nombre del solicitante | Deben constar en FEIN y en la propuesta por escrito (art. 27 y ss. LCCI) |
| Amortización anticipada · tipo fijo | Hasta 2 % los primeros 10 años; 1,5 % desde el año 10 | Art. 23.7 LCCI (topes máximos) |
| Amortización anticipada · tipo variable (opción A) | Hasta 0,25 % los primeros 3 años; 0 % después | Art. 23.6 LCCI |
| Amortización anticipada · tipo variable (opción B) | Hasta 0,15 % los primeros 5 años; 0 % después | Art. 23.6 LCCI |
| Reclamación de posiciones deudoras | Importe único a precio de coste | Doctrina TS: solo gastos efectivos |
| Subrogación o novación a otro prestamista | Sujeta a Ley 2/1994 y al art. 23 LCCI | Limitaciones específicas según el caso |
Reparto de gastos
Por aplicación del artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, los gastos asociados a la operación se reparten así:
- A cargo del prestamista: matriz de la escritura, copias autorizadas para el prestamista, Registro de la Propiedad, gestoría e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
- A cargo del cliente: tasación del inmueble por sociedad homologada y, si lo solicita, copias autorizadas adicionales de la escritura.
Productos vinculados o combinados
Tu derecho a no contratar productos vinculados
El artículo 17 de la Ley 5/2019 prohíbe con carácter general las ventas vinculadas y limita las combinadas. Nadie puede condicionar la concesión del préstamo a que contrates seguros, cuentas, tarjetas o planes de pensiones, ni subirte el tipo por rechazarlos.
En el capital privado lo habitual es que no se exija ningún producto vinculado. Si en tu operación te lo plantean, debe constar en la FEIN y puedes rechazarlo.
Proceso de contratación
- Solicitud. Usas la calculadora de la web o nos escribes. El equipo te llama para conocer tu caso y, con tu consentimiento, trasladamos la solicitud a la entidad inscrita que corresponda. Este paso es gratuito y no te compromete a nada.
- Estudio. Aportas la documentación inicial (DNI, nota simple del inmueble, justificantes de ingresos). La entidad inscrita valora la operación y es quien te devuelve las condiciones por escrito con TIN, TAE, comisiones, plazo y cuota.
- Tasación independiente. Tasador homologado por el Banco de España. La tasación se hace en el inmueble y queda a tu nombre si finalmente no firmas.
- Acta previa notarial. El notario que tú elijas verifica que has recibido toda la documentación con al menos 10 días de antelación, te aclara dudas y firma el acta. La escritura del préstamo se autoriza después del acta, que se otorga como tarde el día anterior (art. 15.3 LCCI).
- Firma del préstamo. Ante el mismo notario. Recibes la FEIN, la FiAE, el proyecto de contrato firmado, el cuadro de amortización completo cuota a cuota, sellado y certificado.
- Disposición de fondos. Los fondos llegan a tu cuenta en 24-48 horas hábiles tras la firma.
Tiempo total habitual: 8-15 días naturales desde la solicitud hasta la firma.
Documentación precontractual obligatoria
Cuando avanzas a expediente formal, la entidad inscrita debe entregarte antes de firmar (artículo 14 de la Ley 5/2019):
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): condiciones financieras completas y vinculantes durante 30 días.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): advertencias sobre cláusulas relevantes (gastos, vencimiento anticipado, intereses de demora, conversión de divisas si aplicara).
- Documento con escenarios de evolución de tipos de interés si el préstamo es a tipo variable.
- Proyecto de contrato de préstamo definitivo.
- Información sobre la distribución de gastos entre prestamista y cliente.
- Información sobre el derecho a recibir asesoramiento gratuito del notario que tú elijas.
Plazos legales mínimos
Toda esta documentación se entrega con mínimo 10 días naturales antes de la firma. El acta previa notarial se otorga como tarde el día anterior al de la escritura (art. 15.3 LCCI). Quien te ofrezca firmar sin respetar los 10 días de documentación infringe la Ley 5/2019.
Derechos del prestatario
Conforme a la Ley 5/2019:
- Notario libre. Lo eliges tú. La normativa LCCI prohíbe imponer notario.
- Asesoramiento gratuito. El notario debe explicarte el contenido y consecuencias del contrato sin coste (art. 15 LCCI).
- Acta previa. Obligatoria. Se otorga como muy tarde el día antes de la firma (art. 15.3 LCCI), después de que te hayan entregado la documentación con 10 días naturales de antelación (art. 14.1). Verifica que la has recibido y comprendido. Es gratuita.
- Derecho a desistir. Antes de firmar, sin penalización (más allá del coste de la tasación si ya se ha realizado, que queda a tu nombre).
- Derecho a no contratar productos vinculados. Sin que ello altere las condiciones del préstamo.
- Derecho a amortización anticipada total o parcial, con los topes de comisión señalados en el cuadro de comisiones.
- Información transparente durante toda la vida del préstamo: extractos, comunicación de modificaciones, cuadro de amortización accesible.
- Reclamación al Servicio de Atención al Cliente del prestamista o intermediario y, en su caso, al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
Consecuencias del impago
El impago genera:
- Intereses de demora al tipo pactado en la FEIN, con el límite legal del artículo 25 LCCI: tres veces el interés legal del dinero, sobre el principal pendiente.
- Reclamación extrajudicial con notificación previa formal al deudor.
- Vencimiento anticipado solo si se acumulan, conforme al artículo 24 LCCI:
- En la primera mitad del plazo: 12 cuotas o el 3 % del capital concedido.
- En la segunda mitad del plazo: 15 cuotas o el 7 % del capital concedido.
- Ejecución hipotecaria como último recurso, conforme al procedimiento legalmente establecido y siempre con notificaciones formales previas al deudor y, si aplica, a los avalistas.
Riesgos del cliente
Riesgos asociados al préstamo con garantía hipotecaria
· Pérdida del inmueble en caso de impago grave y prolongado y ejecución hipotecaria.
· Riesgo de tipo de interés en operaciones a tipo variable: la cuota puede subir si suben los índices de referencia.
· Coste financiero del producto: el TIN del capital privado es más alto que el de la hipoteca bancaria estándar; valorar bien si compensa.
· Riesgo de cambios legales que puedan modificar las condiciones aplicables a partir de su entrada en vigor.
Antes de firmar, lee con atención la FEIN y la FiAE, lleva las dudas al acta previa y aprovecha el asesoramiento gratuito del notario.
Asesoramiento
Conforme al artículo 15 de la Ley 5/2019, tienes derecho a recibir asesoramiento gratuito del notario que elijas antes de firmar el préstamo. Adicionalmente, el artículo 14.2 obliga a quien te entrega la documentación precontractual —la entidad inscrita— a responder a tus consultas sobre su contenido, significado y trascendencia.
Prestamus no presta asesoramiento financiero ni utiliza las denominaciones reservadas por el artículo 3 del Real Decreto 309/2019.
Reclamaciones
El procedimiento detallado para presentar quejas y reclamaciones está en la página de procedimiento de reclamaciones. Las vías administrativas externas habituales son el Servicio de Reclamaciones del Banco de España y la AEPD para asuntos de tratamiento de datos. La jurisdicción civil ordinaria queda abierta en cualquier momento.
Modificaciones de la información precontractual
Los rangos de esta página se revisan cuando cambian las referencias del mercado o la legislación aplicable. La fecha de última actualización aparece en la cabecera.
En tu operación concreta manda la FEIN: si sus condiciones se modifican entre el envío y la firma, la entidad inscrita debe comunicártelo formalmente y, si empeoran, se reinicia el cómputo de los 10 días naturales previos a la firma.