Préstamos de capital privado con garantía hipotecaria.
En 50 palabras: Financiación no bancaria respaldada por un inmueble del solicitante. Importes entre 15.000 € y 300.000 €, plazos hasta 15 años, TIN orientativo entre 8 % y 14 % según LTV. Firma ante notario en 8-15 días, regulado por la Ley 5/2019 (LCCI). Aceptamos perfiles con ASNEF caso a caso.
¿Qué es un préstamo de capital privado?
Un préstamo de capital privado es financiación no bancaria respaldada por una garantía hipotecaria sobre un inmueble del solicitante. El capital lo aporta un prestamista privado regulado en lugar de una entidad de crédito tradicional, y la operación se firma siempre ante notario público con todas las protecciones de la Ley 5/2019 (LCCI).
Es la herramienta cuando el banco no entra: perfiles con marca en ASNEF, autónomos sin tres ejercicios cerrados, operaciones con calendario corto o usos del préstamo que el banco tradicional no financia. La decisión se toma sobre la garantía hipotecaria y el LTV resultante, no sobre el scoring de la nómina.
«Los intermediarios de crédito inmobiliario son personas físicas o jurídicas que ofrecen, presentan o asisten en la celebración de contratos de crédito o realizan en nombre de los clientes las gestiones previas necesarias para la celebración de los mismos a cambio de remuneración pecuniaria.» — Ley 5/2019, artículo 4. Texto consolidado en BOE
El producto base de Prestamus es exactamente este préstamo: capital privado con garantía hipotecaria, particulares persona física, importes desde 15.000 € hasta 300.000 € y plazos hasta 15 años. Cinco productos comerciales (capital privado, ASNEF, reunificación, segunda hipoteca, autopromotor) comparten la misma mecánica y se diferencian en el motivo del préstamo y la documentación que se aporta.
Cinco escenarios donde un préstamo de capital privado resuelve.
No es un producto para todo el mundo. El TIN del capital privado es más alto que el de una hipoteca bancaria estándar porque el riesgo y el calendario son distintos. Estos son los cinco contextos donde compensa.
- 01
El banco te ha dicho que no por scoring
Tienes un inmueble en propiedad valorado en 240.000 € y necesitas 70.000 € para una operación con calendario, pero el banco te descarta por ratio de endeudamiento o por una marca aislada en CIRBE. El capital privado decide sobre la garantía, no sobre el scoring del banco.
- 02
Eres autónomo sin tres ejercicios cerrados
Llevas 18 meses como autónomo, los ingresos crecen pero el banco exige tres ejercicios completos antes de mirar tu expediente. Mientras tanto, tienes una vivienda con margen de tasación. La operación se valora sobre el LTV resultante, no sobre la antigüedad del alta.
- 03
Estás en ASNEF por una deuda concreta
Una factura impagada de hace dos años aparece en el fichero y te bloquea cualquier producto bancario. El capital privado evalúa el origen de la deuda y la cuantía, junto con la garantía hipotecaria. En muchos casos, parte de los fondos se destinan a cancelar la propia deuda registrada para salir del fichero.
- 04
Tienes una venta o herencia con calendario corto
Has firmado las arras de una venta que se cierra en 4 meses o tienes que pagar a coherederos antes de aceptar la herencia. El banco no llega a tiempo. Un préstamo de capital privado a 6-24 meses cubre el puente y se cancela cuando entra el dinero de la operación principal.
- 05
Necesitas reunificar deuda al consumo cara
Acumulas tarjetas, préstamos personales y revolving con TIN del 18-24 % y la cuota mensual conjunta supera el 40 % de tus ingresos netos. Una reunificación con garantía hipotecaria baja la cuota mensual a costa de alargar el plazo y reduce el coste financiero medio frente al consumo.
Capital privado, banco y préstamo entre particulares: tres modelos.
En el lenguaje del cliente las tres categorías se mezclan, pero son productos distintos. Esta tabla aclara la diferencia para que sepas a qué te vas a comprometer.
| Variable | Banco tradicional | Capital privado (Prestamus) | Préstamo entre particulares puro |
|---|---|---|---|
| Quién aporta el capital | Entidad de crédito | Prestamista privado regulado | Persona física a otra persona física |
| Marco legal | Ley 5/2019 (LCCI) | Ley 5/2019 (LCCI) | Ley 5/2019 si vivienda habitual + persona física |
| Intermediario profesional | No (relación directa) | Sí (ICI registrado) | Habitualmente no |
| Decisión sobre | Nómina, scoring, CIRBE | Garantía y LTV | Confianza personal |
| Tiempo a firma | 30 – 90 días | 8 – 15 días | Variable (depende del notario) |
| Tasación independiente | Interna del banco | Sí, queda con el cliente | Optativa (recomendable) |
| Acta previa notarial | Sí (7 días) | Sí (7 días) | Sí si LCCI aplica |
| TIN típico | 3 – 6 % | 8 – 14 % | Pactado libremente |
| Productos vinculados | Habitual: nómina, seguros | Cero | Cero |
En España, cuando el préstamo se concede a persona física y el inmueble es vivienda residencial, la Ley 5/2019 se aplica con independencia de quién aporte el capital. La diferencia operativa real está en el tiempo, el coste y la flexibilidad sobre el perfil del solicitante.
Cuánto puedes pedir y a qué cuota mensual.
Cuotas orientativas con sistema francés sobre TIN dentro del rango habitual. La cuota firme depende de tu LTV exacto y del plazo final pactado.
Cuota mensual orientativa por importe y plazo
| Importe | 5 años (60 m) | 10 años (120 m) | 15 años (180 m) |
|---|---|---|---|
| 30.000 € | 630 € | 388 € | 313 € |
| 50.000 € | 1.050 € | 647 € | 522 € |
| 80.000 € | 1.679 € | 1.036 € | 835 € |
| 100.000 € | 2.099 € | 1.295 € | 1.044 € |
| 150.000 € | 3.149 € | 1.942 € | 1.566 € |
| 200.000 € | 4.198 € | 2.589 € | 2.088 € |
| 300.000 € | 6.297 € | 3.884 € | 3.132 € |
Ejemplo de cuota orientativa al 9,5 % TIN. La TAE estimada se sitúa alrededor del 11 % al sumar comisión de apertura, tasación y gastos de notaría prorrateados. La oferta firme te llega por escrito con cuadro de amortización completo cuota a cuota.
Importe mínimo
15.000 € es el mínimo viable para que el coste fijo de la operación (notario, tasación, registro) no haga la TAE inasumible.
Importe máximo
300.000 € es el máximo de nuestra escala. Por encima trabajan otros prestamistas con análisis de riesgo distinto.
Plazos cortos vs largos
Los plazos cortos (12-36 meses) suelen vincularse a un puente o calendario concreto. Los largos (60-180 meses) a reunificación o liquidez recurrente.
Seis tipos de inmueble como garantía hipotecaria.
El banco tradicional concentra casi toda su financiación en vivienda habitual. El capital privado acepta más tipos de inmueble del solicitante, mientras la tasación y el LTV resultante sean razonables.
Vivienda habitual
Tu residencia principal o segunda vivienda, libre o con hipoteca activa.
Segunda residencia
Apartamento de costa o casa rural en propiedad, con tasación reciente.
Local comercial
En centro urbano o en zona consolidada, con valor de mercado claro.
Nave industrial
En polígono activo, con título registral en orden y sin contingencias urbanísticas.
Garaje y trastero
Como garantía principal o complementaria a otra propiedad del solicitante.
Suelo y finca rústica
Con calificación urbanística clara y tasación que refleje el valor real de mercado.
La garantía tiene que pertenecer al solicitante (persona física residente en España). No trabajamos garantías de terceros sin parentesco directo, ni inmuebles fuera del territorio nacional, ni inmuebles con cargas que dejen el LTV combinado fuera de banda aceptable.
Qué necesitas aportar.
Documentación cerrada. No hay «papeles habituales y otros que pueda solicitar el comité». Si tienes esto, el estudio orientativo se cierra en 24-48 horas.
- Inmueble en propiedad del solicitante (persona física residente en España)
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- DNI o NIE en vigor del titular
- Justificación de la finalidad del préstamo (uso de los fondos)
- Última declaración de la renta y, si aplica, justificantes de ingresos
- Si hay hipoteca activa: capital pendiente y plazo restante de la primera
Al margen de esta lista, en el momento de firma se incorpora certificado de empadronamiento si la operación es sobre vivienda habitual, certificado registral actualizado el día de la firma, y la escritura de titularidad del inmueble. Lo gestiona la gestoría que coordinamos con el notario que tú elijas.
De la solicitud a la firma, cinco pasos.
Sin atajos. La Ley 5/2019 obliga a respetar 7 días entre el acta previa y la firma: quien te promete dinero en 48 horas se está saltando el plazo de protección al cliente.
- PASO 01
Solicitud
Día 1 · 24-48 hEnvías el formulario en 3 minutos. Te llamamos para confirmar datos y validar viabilidad técnica antes de pedirte papeles.
- PASO 02
Estudio
Días 2 — 4Recibimos nota simple, IBI, IRPF y justificantes. Devolvemos 1-3 ofertas orientativas por escrito con TIN, plazo, comisiones y cuota cerrada.
- PASO 03
Tasación
Días 4 — 7Tasador homologado independiente. Tú eliges el hueco. Si finalmente no firmas, la tasación queda a tu nombre.
- PASO 04
Acta previa
Día 8Acta notarial obligatoria por la Ley 5/2019 (LCCI). Notario que tú elijas. Tienes mínimo 7 días naturales para revisar antes de firmar.
- PASO 05
Firma + fondos
Días 14 — 15Firma ante notario. Los fondos llegan a tu cuenta en 24-48 horas hábiles. Recibes cuadro de amortización completo y certificado.
Cómo se traduce en números reales.
Caso de ejemplo orientativo construido sobre los rangos del producto. Los nombres y datos personales son ficticios: aquí publicamos casos reales solo con consentimiento RGPD firmado del cliente, según marca el procedimiento de la política editorial.
Liquidez para pago a coherederos
Particular en Mataró que hereda una vivienda en proindiviso con dos hermanos. Necesita 80.000 € para liquidar a los coherederos antes de aceptar la herencia. Tasación de la vivienda heredada: 220.000 €. La operación tiene calendario de 60 días y el banco no llega: estudia el expediente como una hipoteca nueva, con tres meses de cola.
Las cifras que casi nadie publica.
Rangos por banda LTV final sobre tasación, descontadas cargas previas. La oferta firme depende del expediente y del prestamista regulado al que asignamos la operación, pero los rangos son los que efectivamente trabajamos. Sin letra pequeña.
Cuadro de tipos · trimestre actual
| Banda LTV | TIN | TAE | Comisión apertura | Plazo a firma | Viabilidad |
|---|---|---|---|---|---|
| ≤ 30 % | 8,5 % | 9,9 % | 2,0 % | 8–10 días | Alta |
| 30 — 35 % | 9,0 % | 10,4 % | 2,5 % | 8–12 días | Alta |
| 35 — 40 % | 10,0 % | 11,5 % | 3,0 % | 10–14 días | Media |
| 40 — 45 % | 11,0 % | 12,7 % | 3,5 % | 10–15 días | Media |
| 45 — 50 % | 12,5 % | 14,3 % | 4,0 % | 12–15 días | Baja |
| > 50 % | No firmamos. Riesgo desproporcionado para el cliente. | ||||
El TIN refleja el coste financiero del préstamo. La TAE incluye además comisiones de apertura y gastos asociados. La cuota mensual se calcula con sistema francés. Tasación, gastos notariales y registro corren por cuenta del solicitante salvo pacto distinto.
Importes desde 15.000 € hasta 300.000 €. Plazos hasta 15 años.
Lo que te interesa saber sobre el capital privado.
Doce preguntas que te ahorran dos llamadas. Si tu duda no está aquí, escríbenos a hola@prestamus.com.
¿Qué es exactamente un préstamo de capital privado?
¿Es legal un préstamo de capital privado en España?
¿Qué diferencia hay entre préstamo de capital privado y préstamo entre particulares?
¿Qué inmuebles aceptáis como garantía?
¿Cuál es el TIN típico y cómo se calcula la TAE?
¿Cómo se calcula el LTV de mi operación?
¿Qué es un prestamista particular y qué garantías aporta?
¿Qué pasa si no puedo pagar una cuota?
¿Hay comisión por amortización anticipada?
¿Necesito aportar aval además del inmueble?
¿En cuánto tiempo recibo los fondos en la cuenta?
¿Tengo que cancelar mi hipoteca actual del banco?
Bajo qué marco legal firmas tu operación.
Cuando firmas un préstamo de capital privado en España siendo persona física y poniendo un inmueble residencial como garantía, la Ley 5/2019 (LCCI) te aplica con independencia de quién aporte el capital.
Ley 5/2019 (LCCI)
Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Establece la información precontractual obligatoria, el acta notarial previa 7 días antes de firma, los límites a comisiones y la prohibición de prácticas vinculadas no informadas.
Registro de Intermediarios
El Banco de España gestiona el registro público de intermediarios de crédito inmobiliario. Nuestra inscripción está en trámite; mientras tanto, las operaciones se canalizan con prestamistas ya inscritos y se firman ante notario público con acta previa, conforme al régimen transitorio de la LCCI.
Tratamiento de datos
Los datos que aportas se tratan conforme al Reglamento General de Protección de Datos y la LOPDGDD. La política de privacidad explica con detalle qué datos recopilamos, cuánto los conservamos y qué derechos tienes sobre ellos.
Datos del mercado
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica la estadística de hipotecas constituidas mensual. Es la fuente oficial para contrastar evolución del importe medio, plazo medio y reparto entre tipo fijo y variable en España.
«El prestamista, intermediario de crédito o representante designado entregará al prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la información referida en el apartado 1 del presente artículo.» — Ley 5/2019, artículo 14.1. Texto consolidado en BOE
Este artículo lo redacta el equipo editorial de Prestamus. La firma individual se publicará aquí cuando cerremos las bios del equipo: foto profesional, perfil de LinkedIn vivo y rol exacto. El procedimiento completo está en la política editorial. Las correcciones y errores detectados se publican en la cabecera del artículo con fecha de actualización visible.
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